北京2019年新房市场看2020年楼市趋势

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来源：互联网
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2020-01-14
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易宪容

从2016年开始，“房住不炒”的市场定位已经提出多年，每年各城市出台了一系列的房地产调控政策。而北京作为房地产调控政策的风向标，2019年，北京仍然是全国房地产政策调控最严的城市之一。但是，在严厉的房地产市场政策下，无论各城市的房地产市场，还是北京的房地产市场，房地产市场发展的热度并没有多少下降，反之，不少城市房地产发展的热度还在上升，比如西安的房地产市场，如果以2015年的房价为基数，到2019年12月份新房的价格上涨近69%，平均每年上涨幅度达23%。房价这样的一个上涨幅度，如果没有房地产市场的过度炒作，一个城市的房价要上涨得这样快是不可能的。这也说明了国内各城市，对中央政府的“房住不炒”的市场定位，多以是说说而已，并没有真正落实。“房住不炒”的市场定位不落实，中国的房地产市场要回归理性，要转型到以消费为主导的房地产市场上来，并让它持续稳定发展是不可能的事情。

从最近北京的公布的数据来看，尽管北京是全国房地产市场调控政策风向标，尽管这几年北京出台最为严厉的房地产调控政策，但是从2019年北京房地产企业销售业绩来看，其增长速度仍然是十分惊人，北京的房地产市场仍然处于极度繁荣之中，北京过度繁荣的房地产市场并没有因为房地产调控政策出台而转变。

从最近公布的数据来看，2019年TOP20房企累计权益销售金额2167.3亿元，而2018年的累计权益销售金额仅为1541.6亿元，同比大幅增长41%，这不仅说明了北京TOP20房企销售业绩增速明显加快，说明了房地产市场集中度在提升，更是说明了北京房地产市场繁荣并没有停止，而是增长速度在加快。

据克而瑞数据库统计，2019年北京商品房市场共实现成交额3191.2亿元，而北京TOP20房企就实现权益销售额2167.3亿元，占比高达68%，同比提高了9个百分点，可以说权益销售额榜单中TOP20房企的表现基本代表了北京新房市场。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP15和TOP20房企的权益销售金额集中度已分别达到近20.1%、42.8%、56.6%以及67.9%（集中度=入榜房企的权益销售金额/2019年北京商品住宅的成交额）。

在北京房企销售额上涨的同时，各个梯队的突围门槛与2018年同期相比有明显提升。其中，TOP3房企权益金额门槛达到167.8亿元，同比增幅达24.7%。TOP10房企门槛增幅最大，同比提升57.1%，门槛升至100.7亿元。

从上述的数据可以看到，北京TOP20住房销售不仅占整个北京房地产市场近70%，北京的房地产市场集中度越来越高，而且这些占集中过高的房地产企业2019年住房销售也出现快速增长，同比增长幅度达41%。进入门槛的权益金额也上升57%以上。这些数字都表明，北京的房地产市场在继2016-2018年快速增长之后，其增长的步伐还在加速。其重点是北京的房地产企业所建造的楼盘价格水平越来越高。房价上涨是销售金额快速增长最重要的因素。近年来我家周边正在销售楼盘越来越多，但价格水平都在每平5万元以上。

而房地产价格水平上升，不仅会带周边更多的楼盘开发上马，也让政府增加了更多可开发的土地供应。就我居住周边的情况来看（地铁5号线北面），可开发和能够开发的房地产的土地有的是，许多村在几年前都拆迁好，现在都在等更好的时机开发入市。

可以说，北京的情况是这样，全国各城市的情况也差不多，即使是认为土地最紧张的深圳，目前仍然有大量的楼盘都在开发之中，其他城市更是如此。这就是当前中国房地产市场大势。也就是说，对于中国的房地产市场来说，如果不能够让“只住不炒”房地产市场定位真正落实，让房价水平不断地回归理性，让房地产市场转型为消费为主导的市场，去除房地产的赚钱投资功能，而是以“稳房价”让各城市的房价持续上涨，那么中国房地产市场的繁荣就不会停止，地方就能够供应出无限量建造住房的土地，房地产开发商就能够建造无限供给的住房。这些都是地方政府最愿意看到的。